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房地产商因疫情管控停工55天 违约金还用支付吗
更新时间:2020-12-18

大河网讯 (记者 宋向乐)今年以来,突如其来的新冠肺炎疫情给社会经济发展和人民财产安全带来严重冲击。其中,作为受疫情冲击较大的房地产市场,涉及不特定人群数量众多,对个人、家庭财产权益影响巨大。12月16日,河南省高院对外通报10起涉疫情房地产典型案例,用以对全省法院统一此类纠纷裁判尺度。

疫情影响了施工工期,违约金用支付吗?

在《陈某诉河南省某房地产公司商品房预售合同纠纷案》中,陈某与河南省某房地产公司于2018年签订一份商品房预购合同约定:出卖人2019年12月30日前交房,但遇下列特殊原因,出卖人可据实予以延期:因法律法规、政策调整导致延期;遭遇连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期;逾期交房按买受人已交付房款日万分之一计算违约金。

2019年9月30日,涉案楼栋竣工验收; 2020年5月31日,陈某在河南省某房地产公司出具的《入伙通知书》上签字领取了钥匙。后陈某诉至法院,请求河南省某房地产公司支付违约金9452.16元。

审理过程中,河南省某房地产公司提供河南省环境保护厅、济源市环境保护委员会等部门下发的大量污染防控和疫情防控文件,以证明从施工至约定交房日期,济源市实施环保管控停工228天,因疫情管控停工55天,共计283天。

济源市人民法院认为,河南省某房地产公司虽有逾期5个月交房的事实,但其提供的证据可以证实在合同履行期间济源市实施环保管控共228天,故酌定环保管控措施影响交房天数为114天(影响程度50%)。

同时新冠疫情系不可抗力,客观上影响了施工工期,应扣除55天,上述应扣除天数为169天,超出陈某主张逾期交房的150天,因此河南省某房地产公司并不构成违约,遂判决驳回陈某诉讼请求,判决作出后陈某未提出上诉。

涉疫情房地产纠纷案件的数量,河南为何能维持低位?

在当天的新闻发布会上大河网记者了解到,针对涉疫情房地产案件,河南省高院开展前瞻性调研,预判诉讼风险,指导全省法院加强诉源治理,通过结合当地政府落实优惠政策、加强诉调对接、诉讼风险提示、适用小额速裁、指导示范性裁判等措施,控制涉疫情房地产纠纷案件的数量维持低位,进入诉讼程序的案件也大多以调解撤诉方式结案。

拿通报的10起案例来说,分别具有以下特点:

“协商求同”“平衡保护”。以调解方式结案的案例贯彻“协商求同”及“平衡保护”的原则,引导当事人和衷共济、共克时艰,采取减少租金、顺延还款、提供担保等多种方式灵活解决纠纷。既保护了人民群众的合法权益,也给企业回流资金留下了缓冲空间,可以实现双方利益的最大化。

根据公平原则依法调整租金。维持租赁市场的活力就是维护稳定的就业环境,中小微企业及个体工商户作为活跃的市场主体,提供了大量就业岗位。疫情管控期间,部分租户收入锐减,高额租金导致生活压力骤增。部分典型案例根据公平原则依法调整租金,体现了对受疫情影响的人民群众的人文关怀。

优化法治营商“软”环境。可持续发展是市场经济主体的“稳定器”。为防止出现“判一个案件,倒一个企业”的情况,河南高院坚持慎用查封措施,合理确定企业责任,慎重解除合同,以企业生存为底线,优化法治营商“软”环境,为经济复苏提供保障。

统一裁判尺度。良好的司法裁判具有稳定预期和积极引导的多重功能,典型案例秉持“妥善化解疫情影响,为营商环境保驾护航”的理念,充分发挥司法裁判的规范、引导功能,推动形成公平、开放、透明的市场规则。

繁简分流快审快执。最高人民法院于今年初正式启动民事诉讼程序繁简分流改革试点,推进案件繁简分流,轻重分离,快慢分道。房屋租赁关系、商品房买卖数额小、数量多,法律关系简单,可复制性强,典型案例多采取小额诉讼简易程序,为全面提升办案效率注入新动力。(线索提供:赵栋梁)


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